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    中新經緯>>房產>>正文

    返鄉青年:省會房價在降 為啥我家小縣城一直漲?

    2020-10-09 00:09:13 中新經緯

      資料圖 售樓部沙盤 中新經緯 薛宇飛 攝

      中新經緯客戶端10月9日電 (薛宇飛)國慶節前,某頭部房企位于河南省鄭州市航空港區的樓盤,推出購房補貼政策,擁有普通本科、成人本科、網絡教育等國家承認的全國高等教育學歷證書的個人首次置業,可以享受開發商給予的10萬元購房補貼。當地的一位房產經紀人告訴中新經緯客戶端,這個樓盤想趁著假期搞些優惠,但如果直接降價,老客戶肯定不滿意,只能采取這種變相措施。

      作為建設中的國家中心城市,鄭州過去數年的房價一路上揚,但最近一兩年有些疲軟,開發商各種打折促銷花樣翻新。國家統計局數據顯示,今年8月,鄭州市新房價格與去年同期相比下降了0.4%,二手住房價格同比下降4.4%。據鄭州市房管局,8月份鄭州商品住宅、二手住宅成交均價分別為12119元/平方米、10602元/平方米。

      而在距離鄭州市140余公里外的安陽市滑縣,急于買房的馬周(化名)卻發現,這里的房價已經連續上漲數年,至今沒有降價的趨勢。馬周說:“聽說很多大城市的價格在往下走,我們這種小地方為什么一直漲?”

      “我們這小地方為什么一直漲?”

      馬周今年已經過了30歲,由于父母早年離異、父親又不上心,至今也沒結婚。這幾年,農村逐漸流行到縣城買房,馬周的堂、表姐妹都在結婚的時候買下婚房,這讓他也產生了買房的想法。

      馬周在臨近家鄉的一個地級市做木工,有身邊朋友勸他留下來在當地買,但一來當地價格高,二來覺得親戚都在家里,還是決定回縣城買房。馬周幾年前曾在縣城看過幾套房子,但當時沒有買,當他2020年再次回縣城看房時卻發現,這里的價格已經比之前高了很多。

      郭鑫(化名)是滑縣縣城某樓盤的置業顧問,她向中新經緯客戶端介紹,縣城的房地產市場前幾年也不景氣,價格在3000元以上/平方米左右,即使在全國房價漲幅很大的2015年底至2016年上半年,這里的價格依舊很平靜。到了鄭州、安陽、新鄉等周邊城市價格都起來后,大概于2016年底,縣城的房價有了起色。

      “滑縣反應得很慢,別的城市漲了之后,這里才漲的,漲幅最大的是2017年與2018年,均價有1000元/平方米的漲幅。2019年、2020年的價格漲幅沒有那么大,但還是一點點地漲!惫嗡跇潜P的開發商是河南最大的地產商河南建業,她稱,建業在滑縣的第一個項目,最初的售價為3000多元/平方米,后來不斷上漲,當前在售項目比第一個樓盤的品質有所提高,一期小高層住宅的售價約在5500元/平方米,洋房更貴一些。

      這并不是縣城最貴的房子。郭鑫稱,現在縣城的房價多在4500元/平方米-6000元/平方米,一些位置好的洋房住宅售價在6000多元/平方米以上。在當地工作多年、某開發商銷售部經理劉永飛表示,縣城在售樓盤中,從四五千元,到七千八千乃至萬余元的都有,價格差別較大,均價應該在5000元/平方米以上,總體上,這幾年的價格持續在上揚。

      在縣城的樓盤轉了一圈后,馬周后悔當初沒有下決心買,現在的首付款和每月還款額都漲了不少。由于置業顧問聲稱要漲價,今年9月初,馬周在匆匆忙忙中買下一套均價約4500元/平方米的剛需樓盤。

      考慮到年齡和貸款利息,他選擇貸款20年,每月需還2700元,雖還款不成問題,如果要結婚的話,仍有很大的經濟壓力。他說:“我有些看不懂了,聽說很多大城市的價格在往下走,我們這種小地方為什么一直漲?”

      丈母娘的功勞?

      資料圖 沙盤 中新經緯 薛宇飛 攝

      馬周買房的想法很簡單——就是為了討老婆。他對中新經緯客戶端說:“我家的條件不好,我長相也不討人喜歡,有了這套房子,可能會更好找老婆吧!

      在以前的農村,去城市買房的多是在外有穩定工作、長期定居的人,而現在,在縣城或更高級別的城市有房,成為一些農村男孩家庭談婚論嫁時的重要籌碼;h的董葦(化名)的家庭條件要比馬周好不少,雖然家里的兩層樓房早已蓋好,并添置新車,但在敲定婚事之前,還是在河南省濮陽市以6800元/平方米的價格買入一套新房。他稱,現在不少同齡人都在外面買房子,雖然負擔會大一點,但考慮到婚姻以及今后的工作,還是決定買。

      據劉永飛觀察,農村家庭往縣城買房的人越來越多,結婚和子女教育是兩個主要的因素,這推動了當地商品房的銷量與價格。中新經緯客戶端也注意到,近些年,該地區農村中小學生生源大量向縣城遷移,縣城很多學校進行了擴招,以滿足適齡兒童的增加。

      劉永飛稱,滑縣人口稠密,總人口近150萬人,而縣城的常住人口只有幾十萬,人口基數大也在一定程度推動房地產市場火熱。據《河南統計年鑒2019》,2016年-2018年,滑縣城鎮常住人口分別為32萬、33萬、35萬人。

      收入方面,據河南省統計局數據顯示,2018年,河南全省城鎮非私營單位就業人員年平均工資為63174元(折合約為5265元/月),其中,鄭州市為79414元(折合約為6618元/月),滑縣為52637元(折合約為4386元/月);2018年全省城鎮私營單位就業人員平均工資40209元(折合約為3351元/月),其中,鄭州市為49488元(折合約為4124元/月),安陽市為36369元(折合約為3031元/月)(注:暫無滑縣數據)。

      除以上因素,中小城市還承接了大城市外溢出來的需求。中原地產首席分析師張大偉稱,中國主要的一二線城市都有限購、限貸等調控措施,一些人的購房需求被限制。同時,過高的房價,讓一些積蓄與收入達不到的年輕人比較失望,會退而求其次,回小城市置業。

      貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經緯客戶端稱,從國家統計局公布的70個大中城市房價數據看,當前價格漲幅較大的城市,基本都不是一二線核心城市,更多的是三四線城市。三四線甚至更低等級的城市,它們的房價水平本就較低,在一個較低基數上的增長,屬于正,F象。

      中小城市還有機會嗎?

    資料圖 中新經緯 攝

      一些觀點中,三四線乃至更低等級的城市似乎被視為投資禁地,開發商利潤低、購房人被套牢,成了這類城市的標簽,此前一直被熱議的黑龍江鶴崗“白菜”房價,便是一個例子。

      雖然房價已經上漲好幾年,劉永飛仍看好縣城未來的市場,他認為,這里仍有人口流入,城區面積也在不斷擴大,會支撐價格繼續往上走。郭鑫稱,鄭州的房價回調,屬于大漲之后的回調,滑縣處在補漲階段,還未到頂。

      給當地市場提振信心的,還有省內幾家大型房企的相繼進駐,如今,建業、正商、康橋已經在這里拿地。正商實業今年7月公告稱,以約2.01億元的總價拿下滑縣一塊約55720.26平方米的住宅用地,經測算,樓面價約1800元/平方米。劉永飛分析,根據拿地價格和位置推算,正商這個項目的售價可能會在6500元/平方米左右。

      放眼全國,在三四線城市扎根的規模房企不少。從三四線城市起家的碧桂園,如今仍看好這些城市的前景,截至今年上半年,按項目所在地劃分,碧桂園位于一二線城市和位于三四線城市的銷售金額比例為39:61。

      中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示,簡單地通過區分一二線城市與三四線城市,來確定投資策略已經不合時宜,當前更多是要看所處于區域與城市群,如果所在的城市群具備很強的發展動力,圈層內的中小城市依舊會有投資價值。中國的城市化進程并未走完,大量沒有實力在核心城市購房的人群,會選擇進入有發展潛力的中小城市,這部分人群對中小城市的房價形成支撐。

      許小樂指出,對于房價上漲這件事,一定要區別看待,不能以漲幅的大與小去評價一座城市房價的健康度。中國眾多縣城房價的上漲,可能是階段性、板塊輪動的效果,至于是否具有長期性,還是要看當地人口流入與居民收入增長等情況。(中新經緯APP)

      中新經緯版權所有,未經書面授權,任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。

    (編輯:萬可義)
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